שלושה אזורים, שתי מסגרות משפטיות

דובאי סאות׳ ודובאי מריטיים סיטי נמצאות באמירות דובאי. אל מרג׳אן איילנד נמצאת בראס אל ח׳ימה – אמירות אחרת, עם מרשם מקרקעין משלה, המנוהל באגף הקרקעות והנכסים של עיריית ראס אל ח׳ימה, וכללים משלה.

כל החקיקה שמצוטטת ברוב העמודים באתר הזה – חוק רישום המקרקעין של דובאי, חוק חשבונות הנאמנות, המרשם הזמני, סעיף 11 – היא חקיקה של אמירות דובאי. היא אינה חלה בראס אל ח׳ימה.

לכן ההשוואה הנכונה אינה בין שלושה אזורים אלא בין שתי מסגרות משפטיות, שבאחת מהן יש שני אזורים ובשנייה אחד.^13,1

זה ההבדל השימושי ביותר בין שני אזורי דובאי כאן, והוא כמעט לא מוזכר בשום מקום.

אין בדובאי רשימה רשמית מאוחדת של אזורי הבעלות לזרים. יש תקנה מס׳ 3 לשנת 2006, ויש סדרה של החלטות שהוסיפו קרקע לאורך השנים, כל אחת מונה חלקות בשמן. לכן לגבי רוב האזורים אי אפשר לומר "האזור הזה freehold" – אפשר רק לבדוק חלקה מסוימת.

דובאי סאות׳ היא מקרה נדיר שבו אפשר להצביע ישירות על המסמכים: החלטה 8/2016 מ-9 ביוני 2016 הוסיפה שלוש חלקות במדינת אל מטאר – 205, 206 ו-207 – והחלטה 7/2021 מ-3 במרץ 2021 הוסיפה 21 חלקות נוספות באותן זכויות, ואף אישררה עסקאות קודמות של תאגיד דובאי אוויאיישן סיטי באותן חלקות.

מריטיים סיטי נופלת לכלל הרגיל. אין שם החלטה אחת שאפשר להניח על השולחן, ולכן הבדיקה היא תמיד לפי מספר החלקה של הפרויקט הספציפי.^4,5,2

זו שאלה מוצדקת, כי דובאילנד מופיעה בשיווק של פרויקטים רבים – ואין לה כאן מדריך אזור משלה. הסיבה מדויקת, ואפשר לבדוק אותה.

חיפשנו מסמך רשמי שמגדיר את דובאילנד – חוק שמקים אותה, כפי שחוק 11/2015 מקים את דובאי סאות׳ וחוק 11/2007 את מריטיים סיטי, או הוראה שמייעדת בה חלקות לבעלות זרה. לא מצאנו אף אחד מהשניים.

מה שכן בדקנו, אחד־אחד: תקנה 3/2006, המסמך המכונן, מונה 23 אזורים בשמם, ודובאילנד אינה ביניהם. שש ההחלטות שהוסיפו קרקע מאז מונות חלקות במקומות אחרים – מדינת אל מטאר (14/2015, 8/2016, 7/2021), מרכז הסחר השני וזעביל השנייה (14/2015, 18/2019), ג׳בל עלי אינדסטריאל השלישית, ראס אל ח׳ור אינדסטריאל השלישית ואל ורסאן הראשונה (25/2021), וזעביל הראשונה (6/2022). דובאילנד אינה מופיעה באף אחת מהן.

המסקנה אינה שיש בעיה בדובאילנד. המסקנה היא שדובאילנד היא שם של תוכנית אב ולא יחידה מנהלית – השם משתרע על מספר אזורים רשומים – ולכן הוא לא אומר לכם דבר על מעמד הבעלות. זה בדיוק המצב שתואר למעלה לגבי מריטיים סיטי, וזה הכלל ולא היוצא מן הכלל.^{2,6,4,7,5,8,9}