האם ישראלים יכולים לקנות נכס בדובאי?

החוק בדובאי אינו מבחין בין לאומים. הוא מבחין בין אזרחי איחוד האמירויות ומדינות מועצת שיתוף הפעולה של המפרץ לבין כל השאר.

סעיף 4 לחוק רישום המקרקעין של דובאי – חוק מס׳ 7 לשנת 2006 – קובע שהזכות לבעלות במקרקעין באמירות שמורה לאזרחי האמירויות, לאזרחי מדינות המפרץ, לחברות שבבעלותם המלאה ולחברות ציבוריות. אותו סעיף ממשיך וקובע שבאזורים שיקבע השליט ניתן להעניק למי שאינם אזרחי האמירויות בעלות מלאה ללא הגבלת זמן, או זכות שימוש או חכירה לתקופה שאינה עולה על 99 שנים.

אין בחוק רשימת מדינות, ואין בו הוראה שנוגעת לישראלים – לחיוב או לשלילה. הקטגוריה הרלוונטית לישראלי היא זו של מי שאינו אזרח מדינת מפרץ, בדיוק כמו בריטי, הודי או צרפתי.¹

בעלות גם אינה מותנית במגורים באמירויות. רשימת המסמכים הרשמית של מחלקת הקרקעות של דובאי לרישום עסקת מכר מונה Emirates ID עבור הצדדים, או דרכון בתוקף עבור זרים שאינם תושבים – כלומר המערכת בנויה לרשום נכס על שם מי שאינו גר שם.

ויזות ותושבות הן נושא נפרד לחלוטין, והן אינן נדונות בעמוד הזה.⁸

שלוש הזכויות שאותן ניתן להעניק למי שאינם אזרחי האמירויות מנויות באותו סעיף 4, וההבדל ביניהן אינו סמנטי. אחת מהן אינה מוגבלת בזמן, ושתי האחרות מסתיימות במועד שנקבע להן.

הזכויות האלה אינן חלות על כל דובאי. התקנה שקובעת היכן היא תקנה מס׳ 3 לשנת 2006, ובסעיף 3 שלה מנויים 23 אזורים בשמם – בהם מרינה דובאי, פאלם ג׳ומיירה ואמירייטס הילס – כל אחד עם מספרי החלקות שלו, לפי מפות שצורפו לתקנה.

הרשימה הזאת אינה קפואה: מאז 2006 נוספו קרקעות בהחלטות נפרדות. השאלות הנפוצות של מחלקת הקרקעות מנסחות את הכלל בקצרה – בעלות זרה אפשרית באזורי הבעלות המלאה ובאזורים החופשיים של דובאי, ובשאר האזורים הבעלות שמורה לאזרחי האמירויות והמפרץ.^2,5

זו הנקודה שהכי קל לפספס, והיא גם החשובה ביותר. סעיף 9 לחוק 7/2006 קובע שכל עסקה היוצרת, מעבירה, משנה או מבטלת זכות במקרקעין תירשם במרשם המקרקעין – ושעסקה כזאת אינה נחשבת תקפה אלא אם נרשמה.

לרכישה על הנייר יש מרשם משלה. חוק מס׳ 13 לשנת 2008 הקים את המרשם הזמני למקרקעין, וסעיף 3 שלו קובע שכל עסקה ביחידה שנמכרה על הנייר תירשם בו, ושמכירה או כל עסקה אחרת המעבירה או מגבילה בעלות בטלה אם לא נרשמה שם.

המסקנה המעשית: חוזה חתום שלא נרשם אינו הזכות שלכם. הרישום הזמני – המוכר בשם Oqood – הוא מה שצריך לוודא שבוצע, ושבוצע על שמכם.^1,3

חלק מהפרויקטים שאנחנו מלווים נמצאים באל מרג׳אן איילנד, שנמצאת בראס אל ח׳ימה – אמירות אחרת. כל מה שכתוב בעמוד הזה מבוסס על חקיקה של דובאי, והיא אינה חלה שם. לראס אל ח׳ימה מרשם מקרקעין משלה, המנוהל באגף הקרקעות והנכסים של עיריית ראס אל ח׳ימה.

לא נציג כאן את כללי הבעלות של ראס אל ח׳ימה, מהסיבה הפשוטה שלא הצלחנו לאמת אותם מול נוסח רשמי ופומבי. מדריך שמנחש בשאלה הזאת מזיק יותר משהוא מועיל. לפני רכישה שם, בקשו מהיזם ומעורך דין מקומי אישור בכתב על מעמד החלקה ועל טיב הזכות שאתם רוכשים.¹²