דילוג לתוכן
אבחון התאמה (נפתח בלשונית חדשה)
→ לכל המדריכים

דובאי או ישראל: מה באמת שונה

אנחנו מוכרים דובאי. לכן העמוד הזה לא אומר לכם שדובאי עדיפה – הוא אומר במה ההחלטה שונה, ואיפה הקצה של מה שאנחנו יכולים לדעת ולהראות לכם מקור.

נכתב בידי עודכן לבדיקה חוזרת עד

למה אין כאן מספרים על הצד הישראלי

כל עמוד אחר שמשווה בין השקעה בדובאי להשקעה בישראל נוקב במספרים בשני הצדדים. אנחנו לא, משתי סיבות.

הראשונה: המספרים בצד הישראלי זזים. מדרגות מס הרכישה מתעדכנות מדי שנה לפי המדד, וכך גם סף הפטור בהכנסה משכר דירה. מספר שנכון ביום הכתיבה שגוי כעבור חודשים, ועמוד שמצטט אותו הופך למטרד בדיוק כשהקורא הכי סומך עליו.

השנייה, והחשובה יותר: לא הצלחנו לקרוא את המקורות הראשוניים בעצמנו. אתר רשות המסים החזיר שגיאת גישה לכל ניסיון אוטומטי ב-12 באוגוסט 2026. באתר הזה, התאריך שליד כל מקור אומר שמישהו באמת פתח אותו ובדק מולו את מה שכתוב. לצטט עמוד שאיש לא פתח היה הופך את התאריך הזה לקישוט.

לכן הצד הישראלי בעמוד הזה בנוי משאלות ולא מתשובות. זו אותה החלטה שהתקבלה במדריך המס, ומאותה סיבה. השאלות שימושיות יותר ממספר שגוי, והן גם לא מתיישנות.

ההבדלים שאינם תלויים בשיעור מס

אלה ההבדלים שנשארים נכונים גם כשהמספרים משתנים, והם גם אלה שקובעים יותר ממה שנדמה.

מה שונהנכס בדובאימה זה אומר בפועל
איזו מערכת משפט מקנה את הזכותדיני אמירות דובאי. סעיף 9 לחוק 7/2006 קובע שעסקה במקרקעין אינה תקפה אלא אם נרשמה במרשם המקרקעין של דובאי.הזכות שלכם קיימת מכוח דין זר ונרשמת אצל רשות זרה. זה אינו פגם – זה פשוט אומר שהשאלות שאתם רגילים לשאול בישראל אינן השאלות שיש לשאול כאן.1
מי בכלל רשאי להחזיקבדובאי, מי שאינו אזרח האמירויות או המפרץ רשאי להחזיק רק באזורים שנקבעו, וההגדרה נעשית לפי חלקות בשמן.אין מקבילה ישראלית לשאלה הזאת. בדובאי היא הבדיקה הראשונה, והיא נעשית מול מחלקת הקרקעות לפי מספר חלקה – לא לפי שם השכונה ולא לפי הברושור.1,2,9
מה מגן על הכסף לפני שיש נכסברכישה על הנייר, חוק 8/2007 מחייב חשבון נאמנות על שם הפרויקט, ולפי סעיף 9 לא ניתן להטיל עליו עיקול לטובת נושי היזם.זו הגנה ספציפית לרכישה על הנייר, והיא של דובאי. אל תניחו שהיא קיימת בכל עסקה, ואל תניחו שהיא זהה למה שמוכר לכם מישראל.3
העלות השוטפת שקל לשכוחסעיף 25 לחוק 6/2019 מטיל על הבעלים חלק בדמי הניהול השנתיים, לפי היחס בין שטח היחידה לשטח המשותף.זו הוצאה חוזרת שנכנסת לתחשיב התשואה. סעיף 27 מחייב אישור RERA לתקציב לאחר ביקורת, כלומר יש מסמך שאפשר לבקש ולא רק הערכה.4,6
מטבעהנכס נקוב בדירהם וההכנסה ממנו בדירהם.ההתחייבויות שלכם, ורוב ההוצאות שלכם, בשקלים. זו חשיפה שקיימת בכל השקעה מעבר לים ואינה קשורה לאיכות הנכס – היא פשוט לא קיימת כשקונים בישראל.
מה אפשר לבדוק בעצמכםמעמד הפרויקט, אחוז ההשלמה ומספר חשבון הנאמנות זמינים בשירותים מקוונים של מחלקת הקרקעות.יותר ממה שרוב הישראלים מניחים, ופחות ממה שאפשר לבדוק כשמבקרים בדירה בשכונה שגדלתם בה. את השני אי אפשר לייצר מרחוק.7,8

בעמודה השנייה אין מקבילה ישראלית שורה מול שורה, בכוונה. להעמיד "בישראל לעומת זאת..." בכל שורה היה מחייב אותנו לקבוע קביעות על הדין הישראלי שאין לנו מקור מאומת עבורן – וזו בדיוק הטעות שהעמוד הזה נכתב כדי לא לעשות.

מה לברר בישראל לפני שקונים בחוץ

בין ישראל לאיחוד האמירויות נחתמה אמנה למניעת כפל מס. המדריך על מס באתר הזה עוסק בה, ואינו נוקב במספרים מאותן סיבות שפורטו למעלה.

השאלות למטה אינן רשימת בדיקה שאפשר לענות עליה לבד. הן מנוסחות כדי שתביאו אותן לרואה חשבון או ליועץ מס מוסמך בישראל, ותקבלו תשובה שמתאימה למצב שלכם – ולא למצב הממוצע.5

  • האם עצם הרכישה מקימה חובת דיווח בישראל, ומאיזה מועד.
  • כיצד ממוסה הכנסה משכירות שמתקבלת בחו״ל, ואילו מסלולים פתוחים בפניי.
  • מה קורה במכירה, ואיך מחושב הרווח כשהוא נצבר במטבע אחר.
  • האם החזקת נכס בחו״ל משפיעה על מעמדי לגבי נכס בישראל, ובאילו הקשרים.
  • מה נדרש ממני מדי שנה גם אם הנכס אינו מניב עדיין – למשל בתקופת הבנייה.
  • האם יש מועד שאם אחמיץ אותו לא ניתן לתקן בדיעבד.

מה העמוד הזה לא אומר

  • אינו אומר שדובאי עדיפה על ישראל, ולא להפך. אנחנו מוכרים דובאי, ולכן עמוד כזה מאיתנו לא היה שווה את הנייר.
  • אינו נוקב בשיעורי מס, בספים או בסכומים בצד הישראלי, ומסביר למעלה למה.
  • אינו קובע דבר על מצבכם האישי, שהוא מה שקובע את התשובה בפועל.
  • אינו כולל תחזית מחירים, תשואה או תפוסה באף אחת משתי המדינות.
  • אינו מאשר מעמד של חלקה מסוימת. זה נעשה מול מחלקת הקרקעות בלבד.

שאלות נפוצות

עדיף להשקיע בדובאי או בישראל?
זו שאלה שהתשובה לה תלויה במצבכם, ואנחנו הצד המעוניין – אנחנו מוכרים דובאי. מה שאפשר לומר בלי הטיה הוא שההשקעות שונות בסוגן ולא רק בגובהן: בדובאי הזכות נרשמת לפי דין זר ואצל רשות זרה, ההחזקה מותרת רק באזורים שנקבעו לפי חלקות, ההכנסה מגיעה במטבע אחר, ואת השכונה אי אפשר לראות מהחלון. אף אחד מההבדלים האלה אינו פגם – הם פשוט הופכים את הבדיקה לבדיקה אחרת.
למה אין בעמוד הזה שיעורי מס ישראליים?
משתי סיבות. הראשונה, הם משתנים: מדרגות מס הרכישה וסף הפטור בשכר דירה מתעדכנים מדי שנה, ומספר שנכון היום שגוי בעוד חודשים. השנייה, לא הצלחנו לפתוח את עמודי רשות המסים בעצמנו – האתר החזיר שגיאת גישה לכל ניסיון אוטומטי ב-12 באוגוסט 2026 – ובאתר הזה תאריך ליד מקור אומר שמישהו קרא אותו בפועל. במקום מספרים תמצאו כאן את השאלות שכדאי להביא לרואה חשבון.
מה הדבר הראשון לבדוק שאין לו מקבילה בישראל?
מעמד החלקה. בדובאי, מי שאינו אזרח האמירויות או המפרץ רשאי להחזיק רק באזורים שנקבעו לכך, וההגדרה נעשית לפי חלקות בשמן – בתקנה 3/2006 ובשורה של החלטות שהוסיפו קרקע. אין רשימה רשמית מאוחדת אחת, ולכן השאלה אינה "האם האזור freehold" אלא "מה מספר החלקה ומה מעמדה", והתשובה מתקבלת ממחלקת הקרקעות.

מקורות

כל קישור כאן הוא לפרסום של הגוף המוסמך עצמו. אם משהו בעמוד נראה לכם לא מדויק, המקור הוא מה שקובע – לא אנחנו.

  6. חובת בעל הנכס לשלם דמי ניהול ודמי שימוש במקרקעין משותפים – הודעת DLD

    מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)נבדק ב-8 באוגוסט 2026

  7. בירור סטטוס פרויקט נדל״ן – שירות מקוון של DLD

    מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)נבדק ב-8 באוגוסט 2026

  8. רישום מכירת נכס (עסקת יד שנייה) – לוח האגרות והמסמכים הנדרשים

    מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)נבדק ב-8 באוגוסט 2026

  9. שאלות נפוצות – מחלקת הקרקעות של דובאי

    מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)נבדק ב-8 באוגוסט 2026

זו לא עוד עסקה – זה תהליך

נתחיל בשיחה אישית, ללא התחייבות, להבין מה מתאים לכם.

לשיחת התאמה

או: בדקו קודם אם זה מתאים לכם