דילוג לתוכן
אבחון התאמה (נפתח בלשונית חדשה)
→ לכל המדריכים

איך בודקים יזם בדובאי

בדובאי אין מרשם רשמי שמדרג יזמים או נותן להם ציון אמינות. מה שאפשר לבדוק לבד לפני תשלום הוא שלושה דברים: שהפרויקט רשום במחלקת הקרקעות, שהכסף הולך לחשבון הנאמנות של הפרויקט ולא ליזם, ושלמודעה ולמי שמוכר לכם יש היתר ורישיון בתוקף במערכת Trakheesi. הבדיקות האלה לא מבטיחות מסירה בזמן.

נכתב בידי עודכן לבדיקה חוזרת עד

איך בודקים יזם בדובאי?

אין בדובאי מרשם שמדרג יזמים ואין ציון אמינות שאפשר לחפש. מה שכן אפשר לאמת על כל פרויקט הוא שלוש עובדות, ושלושתן פתוחות לכם: שהפרויקט רשום במחלקת הקרקעות, שיש לו חשבון נאמנות ושהכסף שלכם אמור להגיע אליו, ושהמודעה שראיתם - ומי שמדבר אתכם - נושאים היתר ורישיון בתוקף.

שלוש הבדיקות האלה לא אומרות שהפרויקט יימסר בזמן. הן אומרות משהו צר יותר וחשוב לא פחות: שהפרויקט קיים בעיני הרשות, ושהכסף שלכם לא אמור להגיע לחשבון הפרטי של היזם.1,6,7

מה החוק בדובאי כבר דורש מיזם

חוק מס׳ 8 לשנת 2007 חל, לפי סעיף 3 שלו, על יזמים שמוכרים יחידות על הנייר ומקבלים תשלומים מרוכשים או מגופים מממנים. שני סעיפים בו נוגעים לכם ישירות.1

  1. מרשם היזמים

    סעיף 4 קובע שמחלקת הקרקעות מנהלת מרשם בשם «מרשם יזמי הנדל״ן», שבו נרשמים שמות היזמים המורשים לעסוק ביזמות נדל״ן באמירות - ושאסור ליזם לעסוק בכך אלא אם הוא רשום בו ומורשה. יזם שאינו במרשם אינו יזם בעיני החוק.1

  2. חשבון הנאמנות

    סעיף 7 קובע שחשבון הנאמנות נפתח בהסכם בכתב בין היזם לנאמן, ושהתשלומים של רוכשי היחידות על הנייר מופקדים בחשבון שנפתח אצל הנאמן על שם פרויקט הפיתוח. עותק מההסכם מוגש למחלקת הקרקעות.1

שלוש בדיקות שאפשר לעשות לבד לפני תשלום

  1. סטטוס הפרויקט

    למחלקת הקרקעות יש שירות מקוון לבירור סטטוס של פרויקט נדל״ן, ואפליקציית Dubai REST הרשמית שלה נותנת את אותו מידע מהטלפון. פרויקט שנמכר על הנייר אמור להיות רשום. אם אינכם מוצאים אותו שם - זו השאלה הראשונה שצריך להפנות ליזם, לפני שממשיכים.4,5

  2. לאן הולך הכסף

    רישום הפרויקט ופתיחת חשבון הנאמנות הם שירות אחד ואותו שירות - השניים נעשים יחד. בקשו את פרטי חשבון הנאמנות של הפרויקט, והשוו אותם לחשבון שאליו באמת מבקשים מכם להעביר. אם השניים אינם זהים, עצרו כאן.6,1

  3. היתר הפרסום והרישיון

    מערכת Trakheesi של מחלקת הקרקעות מאפשרת לאמת רישיונות והיתרים בתחום הנדל״ן. זה חל גם על המודעה עצמה: לפרסום של פרויקט נדרש היתר, ואת מספרו אפשר לאמת. אותו כלי מאמת גם את הרישיון של מי שמדבר אתכם - ובכלל זה שלנו.7

מה רישום הפרויקט לא מבטיח

התשובה הכנה ביותר לשאלה «האם פרויקט רשום יכול להיתקע» היא שדובאי הקימה בית דין מיוחד בדיוק למקרים האלה. צו מס׳ 33 לשנת 2020 הקים את בית הדין המיוחד לפרויקטי נדל״ן שלא הושלמו ובוטלו.

אין בכך אמירה על פרויקט מסוים או על יזם מסוים. יש בכך אמירה על הקטגוריה: רישום ופיקוח הם תנאי הכרחי, לא ערובה לתוצאה. מי שמוכר לכם רישום כאילו הוא ביטוח, מוכר לכם משהו אחר ממה שהחוק בנה.3

מנגד, הרישום עושה משהו אמיתי מאוד: חוק מס׳ 13 לשנת 2008 מסדיר את המרשם הזמני, שבו נרשמת רכישה על הנייר עוד לפני שקיים שטר בעלות. מה בדיוק הרישום מקנה, ומה קורה כשמפסיקים לשלם, מוסבר במדריך הרכישה על הנייר - לא כאן.2

מה שאי אפשר לבדוק - גם לא אנחנו

החלק הזה קיים כי הוא בדרך כלל חסר. ארבעה דברים שקונים מצפים למצוא ולא ימצאו:

  • דוחות כספיים של היזם. רוב יזמי הנדל״ן בדובאי הם חברות פרטיות, והמצב הפיננסי שלהן אינו מתפרסם. אין דרך ציבורית להעריך את חוסנה של החברה שמאחורי הפרויקט.
  • נתוני מסירה בזמן. אין מאגר רשמי שמפרסם איזה יזם מסר בזמן ואיזה איחר. כל מספר כזה שתיתקלו בו הורכב ממקורות משניים, ואנחנו לא נפרסם אותו כאן.
  • «מוניטין». אין לו מרשם. מה שיש הוא רושם שנוצר מסיקור, מפרסום ומשיחות - שלושתם דברים שאפשר לקנות.
  • הדמיות ולוחות זמנים שיווקיים. אלה הצהרות כוונה של מי שפרסם אותן, ולא התחייבות כלפיכם. ההתחייבות היחידה שיש לכם היא זו שכתובה בחוזה המכר.

למה לא תמצאו כאן דירוג יזמים

אנחנו משווקים פרויקטים של חלק מהיזמים שעליהם אתם שואלים. זה הופך אותנו לצד מעוניין, וכל טבלת דירוג שהיינו מפרסמים הייתה צריכה להיקרא לאור זה - ובצדק.

לכן העמוד הזה מלמד בדיקות במקום לחלק ציונים. בדיקה אפשר לחזור עליה בלעדינו ולקבל את אותה תוצאה, ציון אי אפשר. אם אתם רוצים חוות דעת על יזם ספציפי, הכתובת היא עורך דין שאתם שוכרים ושאינו קשור לצד המוכר - ובכלל זה אלינו.

שאלות נפוצות

יש רשימה רשמית של יזמים אמינים בדובאי?
לא. יש מרשם יזמים שמנהלת מחלקת הקרקעות, וזה דבר אחר: הוא אומר מי מורשה לעסוק ביזמות, לא מי עומד בלוחות זמנים. חוק 8/2007 קובע שאסור לעסוק ביזמות בלי להיות רשום ומורשה - זו רשימת כניסה, לא דירוג.
לאן אמור להגיע הכסף שאני משלם על יחידה על הנייר?
לחשבון נאמנות שנפתח אצל נאמן על שם פרויקט הפיתוח, לפי סעיף 7 לחוק 8/2007 - ולא לחשבון של היזם עצמו. בקשה להעביר לחשבון אחר היא סיבה לעצור לחלוטין, בדיוק כמו פרויקט שאינו מופיע במרשם.
מה זה היתר Trakheesi בדובאי ולמה כדאי לבדוק אותו?
Trakheesi היא מערכת מחלקת הקרקעות לאימות רישיונות והיתרים בתחום הנדל״ן, כולל היתר הפרסום שנדרש למודעה עצמה. הבדיקה לוקחת דקה ומאמתת שני דברים בבת אחת: שלמודעה יש היתר בתוקף, ושמי שמדבר אתכם מורשה.
אם פרויקט על הנייר בדובאי רשום במחלקת הקרקעות, זה מספיק?
לא. רישום הוא תנאי הכרחי ולא ערובה. סימן לכך: דובאי הקימה בצו 33 לשנת 2020 בית דין מיוחד לפרויקטים שלא הושלמו ובוטלו. הרישום מסיר סוג אחד של סיכון, הוא לא מבטל את הסיכון שפרויקט לא יסתיים כמתוכנן.

בהרחבה בספר שלב 3 – בדיקת יזם · עמוד 48

מקורות

כל קישור כאן הוא לפרסום של הגוף המוסמך עצמו. אם משהו בעמוד נראה לכם לא מדויק, המקור הוא מה שקובע - לא אנחנו.

  4. בירור סטטוס פרויקט נדל״ן - שירות מקוון של DLD

    מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)נבדק ב-8 באוגוסט 2026

  5. Dubai REST - האפליקציה הרשמית של DLD

    מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)נבדק ב-8 באוגוסט 2026

  7. אימות רישיונות והיתרי נדל״ן במערכת Trakheesi - שירות מקוון של DLD

    מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)נבדק ב-16 באוגוסט 2026

זו לא עוד עסקה - זה תהליך

נתחיל בשיחה אישית, ללא התחייבות, להבין מה מתאים לכם.

לשיחת התאמה

או: בדקו קודם אם זה מתאים לכם