דילוג לתוכן
אבחון התאמה (נפתח בלשונית חדשה)
→ לכל המדריכים

מילון מונחים: רכישת נכס בדובאי

החוזה שלכם יהיה באנגלית, והמונחים שבו לא תמיד אומרים מה שנדמה שהם אומרים. כאן מוגדר כל אחד מהם – ברובם לפי הסעיף בחוק שממנו הם באים.

נכתב בידי עודכן לבדיקה חוזרת עד

בעלות וזכויות

בעלות מלאהFreehold
בעלות במקרקעין ללא הגבלת זמן. ניתנת למי שאינם אזרחי האמירויות או מדינות המפרץ רק באזורים שקבע השליט, לפי סעיף 4 לחוק רישום המקרקעין של דובאי.1
זכות שימושUsufruct
זכות להשתמש בנכס וליהנות ממנו לתקופה קצובה שאינה עולה על 99 שנים, בלי שהבעלות עוברת אליכם. אחת משלוש הזכויות שסעיף 4 מאפשר להעניק לזרים.1
חכירהLeasehold
החזקה בנכס לתקופה קצובה שאינה עולה על 99 שנים, מכוח הסכם חכירה רשום. הזכות פוקעת בתום התקופה.1
מרשם המקרקעיןProperty Register
המרשם שבו נרשמות עסקאות היוצרות, מעבירות, משנות או מבטלות זכות במקרקעין. לפי סעיף 9 לחוק 7/2006, עסקה כזאת אינה נחשבת תקפה אלא אם נרשמה בו. הרישום הוא שיוצר את הזכות, לא החוזה.1
שטר בעלותTitle Deed
המסמך המעיד על הבעלות הרשומה. ברכישה על הנייר הוא מונפק בהשלמת הפרויקט, למי שעמד בהתחייבויותיו החוזיות, באגרה של 250 דירהם לצד אגרת מפה ואגרות ידע וחדשנות.8

רכישה על הנייר

רכישה על הניירOff-plan
רכישת יחידה בפרויקט שטרם הושלם. יזם רשאי למכור על הנייר רק לאחר שהוא מחזיק בקרקע ובאישורים הנדרשים מהגורמים המוסמכים, לפי סעיף 4 לחוק 13/2008.2
המרשם הזמניInterim Register
המרשם שבו נרשמות עסקאות ביחידות שנמכרו על הנייר. סעיף 3 לחוק 13/2008 קובע שעסקה שלא נרשמה בו – בטלה.2
אוקודOqood
הפורטל של מחלקת הקרקעות שדרכו יזמים רושמים במרשם הזמני יחידות שנמכרו על הנייר. בשפת השוק "עשינו Oqood" פירושו שהיחידה נרשמה על שמכם. זמן הטיפול המוצהר לשירות הוא יום עסקים אחד.7
חוזה מכרSPA
ההסכם בינכם ובין היזם: לוח התשלומים, מועד המסירה, המפרט, וחלוקת האגרות. אין לו נוסח אחיד קבוע בחוק, ולכן מה שכתוב בו הוא מה שיחול עליכם – לרבות בשאלה מי נושא ב-4% אגרת הרישום.
תוכנית תשלומיםPayment Plan
פריסת התשלומים לאורך הבנייה, ולעיתים גם אחרי המסירה. זהו תנאי מסחרי שנקבע בחוזה ולא בחוק, והוא משתנה בין יזם ליזם ובין פרויקט לפרויקט.
אחוז השלמהPercentage of Completion
שיעור ההתקדמות של הפרויקט, כפי שמחלקת הקרקעות מאשרת אותו לפי הכללים של הרשות לוויסות הנדל״ן. זה לא נתון שיווקי: הוא מה שקובע כמה יזם רשאי לשמור אם ההסכם מבוטל בשל אי-תשלום.4
מסירהHandover
המועד שבו הפרויקט הושלם והיחידה נמסרת לכם. זה גם השלב שבו הרישום הזמני הופך לשטר בעלות, ושבו דמי הניהול השנתיים הופכים לחובה שלכם.8

כסף, אגרות והגנות

חשבון נאמנותEscrow Account
חשבון בנק על שם הפרויקט, שאליו מופקדים תשלומי רוכשי היחידות שנמכרו על הנייר וכספי מימון הפרויקט, והמיועד באופן בלעדי לבנייתו. לפי סעיף 9 לחוק 8/2007, לא ניתן להטיל עיקול על כספיו לטובת נושיו של היזם.3
נאמן הנאמנותEscrow Agent
הגוף שמנהל את חשבון הנאמנות. סעיף 14 לחוק 8/2007 מחייב אותו להותיר 5% משווי החשבון, סכום שמשוחרר שנה לאחר רישום היחידות על שם הרוכשים.3
מרשם היזמיםDevelopers' Register
המרשם שבו יזמים חייבים להירשם. סעיף 4 לחוק 8/2007 אוסר עיסוק בייזום נדל״ן על מי שאינו רשום בו ומורשה על ידי הגורמים המוסמכים.3
אגרת רישוםDLD Fee
האגרה שגובה מחלקת הקרקעות על רישום העסקה: 2% משווי המכירה מהמוכר ו-2% מהקונה. במכירה על הנייר היזם הוא המוכר, ובפועל חלקו מגולגל כמעט תמיד על הקונה – ולכן מדברים על 4%.7
נאמן רישום מקרקעיןRegistration Trustee / Service Partner
המרכז שבו נרשמות עסקאות יד שנייה. אגרתו לפי לוח האגרות הרשמי היא 4,000 דירהם בתוספת מע״מ בעסקאות משווי 500,000 דירהם ומעלה, ו-2,000 דירהם בתוספת מע״מ מתחת לכך.9
אישור אי-התנגדותNOC / e-NOC
אישור מהיזם הנדרש להעברת בעלות באזורי בעלות מלאה. עלותו נקבעת על ידי היזם ואינה מופיעה בלוח האגרות של מחלקת הקרקעות – כדאי לברר אותה לפני שקובעים מחיר מכירה.9
דמי ניהולService Charges
התשלום השנתי של בעל יחידה לגוף הניהול, לכיסוי ניהול, תפעול, תחזוקה ותיקון של השטחים המשותפים. מחושב לפי היחס בין שטח היחידה לשטח הכולל (סעיף 25 לחוק 6/2019), והתקציב טעון אישור של הרשות לוויסות הנדל״ן, שלא תאשר אותו בלי ביקורת של משרד מוכר (סעיף 27).5

הגופים והכלים

מחלקת הקרקעות של דובאיDLD
הרשות שמנהלת את מרשמי המקרקעין של דובאי, גובה את אגרות הרישום ומפעילה את שירותי הבירור הציבוריים. היא הגורם שאליו מאמתים מעמד של חלקה, של פרויקט ושל יזם.10
הרשות לוויסות הנדל״ןRERA
הרגולטור שקובע את הכללים שלפיהם נמדד אחוז ההשלמה של פרויקט, ושמאשר את תקציבי דמי הניהול של בניינים משותפים.4,5
Dubai RESTDubai REST
האפליקציה הרשמית של מחלקת הקרקעות. לגבי פרויקט על הנייר היא מציגה אחוז השלמה, תמונות עדכניות, את מספר חשבון הנאמנות ותשלומים שמועדם הגיע – כלומר כמעט כל מה שצריך כדי לאמת פרויקט לפני שמשלמים.11
בית הדין המיוחדSpecial Tribunal
הערכאה שהוקמה בצו מס׳ 33 לשנת 2020 לפרויקטים שלא הושלמו ושבוטלו: תביעות ובקשות בעניינם, פירוק פרויקטים שבוטלו, השגות על החלטות ביטול של הרשות לוויסות הנדל״ן, וקביעת זכויותיהם של רוכשים, משקיעים ויזמים.6

מקורות

כל קישור כאן הוא לפרסום של הגוף המוסמך עצמו. אם משהו בעמוד נראה לכם לא מדויק, המקור הוא מה שקובע – לא אנחנו.

  8. השלמת ההליכים הזמניים והנפקת שטר בעלות במסירה – לוח האגרות הרשמי

    מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)נבדק ב-8 באוגוסט 2026

  9. רישום מכירת נכס (עסקת יד שנייה) – לוח האגרות והמסמכים הנדרשים

    מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)נבדק ב-8 באוגוסט 2026

  10. שאלות נפוצות – מחלקת הקרקעות של דובאי

    מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)נבדק ב-8 באוגוסט 2026

  11. Dubai REST – האפליקציה הרשמית של DLD

    מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)נבדק ב-8 באוגוסט 2026

זו לא עוד עסקה – זה תהליך

נתחיל בשיחה אישית, ללא התחייבות, להבין מה מתאים לכם.

לשיחת התאמה

או: בדקו קודם אם זה מתאים לכם