משכנתה בדובאי כשאתם לא גרים שם

התקנה הפדרלית קובעת תקרות למה שמלווה רשאי להלוות, והן תלויות בשלושה דברים: מי הלווה, מה שווי הנכס, והאם הרכישה היא על הנייר או של נכס גמור.

המספר שרלוונטי לרוב הקוראים כאן הוא אחד, וכדאי להתחיל ממנו: ברכישה על הנייר התקרה היא חמישים אחוז - ללא קשר לשווי, למטרה או לזהות הרוכש. מי שבנה על שמונים אחוז לא יסגור את הפער במשא ומתן.¹

תקנות הבנק המרכזי בעניין הלוואות משכנתה מחלקות לווים לשתי קבוצות בלבד - אזרחי אמירויות, וכל השאר, שהתקנה מכנה «expatriates». התקרות שלהלן הן של הקבוצה השנייה. אם בנק יראה בכם, כתושבי ישראל, «expatriates» לעניין התקנה - ואם בכלל ילווה לכם - זו החלטה שלו, לא של התקנה.¹

קראנו את התקנה מתחילתה ועד סופה. היא מחלקת לווים לאזרחי אמירויות ולכל השאר, ואינה משתמשת במונח «תושב חוץ» אפילו פעם אחת.

המסקנה המעשית חשובה: התקנה קובעת כמה מותר להלוות למי שכבר החליטו להלוות לו. היא אינה מחייבת אף בנק להלוות למי שיושב בישראל, אינה מקנה זכות כזאת, ואינה קובעת תנאים לקבלתה. זו החלטה מסחרית של כל מלווה בנפרד - חלקם מציעים מסלולים לתושבי חוץ, חלקם לא, והתנאים בהם שונים.

לכן שאלת הפתיחה מול בנק אינה «כמה אחוז», אלא «האם אתם מלווים בכלל למי שאינו תושב, ובאילו תנאים». את התשובה יש לקבל בכתב לפני שמסתמכים עליה בתכנון.¹

מעל התקנה הפדרלית חל חוק מס׳ 14 לשנת 2008, שמסדיר את המשכנתה עצמה באמירות דובאי - והוא חל גם על נכס שנמכר על הנייר.²

ריביות אינן בתקנה. מה שכן בתקנה הם היחסים שלמעלה, והתקנה עצמה שומרת לבנק המרכזי את הזכות לשנות כל אחד מהם - גלובלית או מול מלווה מסוים.

ריבית שהיינו כותבים כאן לא הייתה נשענת על מקור, הייתה מתיישנת תוך חודשים, והייתה נקראת כהצעה מגוף שאינו יועץ משכנתאות מורשה. את הריבית, העמלות ולוח הסילוקין מקבלים מהמלווה בכתב.¹